מיסוי ועלויות רכישת דירה או וילה חדשה בקפריסין – המדריך המלא ל-2026

רכישת דירה או וילה חדשה בקפריסין מתחילה בדרך כלל במחיר שמציג היזם, אבל מחיר הנכס אינו תמיד המחיר הסופי של העסקה. לפני חתימה על חוזה חשוב להבין מהו המע״מ שיחול על הרכישה, האם קיימת זכאות לשיעור מע״מ מופחת, כמה יעלה הליווי המשפטי, אילו אגרות יש לשלם, האם קיימים דמי העברה ומהן ההוצאות הנוספות שיכולות להופיע עד לקבלת הנכס.

עבור ישראלים שבוחנים רכישת נדל״ן בקפריסין, המטרה של המדריך הזה היא פשוטה: לעשות סדר במספרים ולהבין מראש מה יכולה להיות העלות הכוללת של רכישת נכס חדש בקפריסין בשנת 2026.

חשוב: המידע במדריך הוא מידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי, חשבונאי או מיסויי פרטני. את שיעור המס והעלויות בעסקה ספציפית יש לבדוק לפני חתימה.

כמה באמת עולה לקנות נכס חדש בקפריסין?

ברכישת נכס בפרויקט חדש צריך להפריד בין מחיר הרכישה לבין ההוצאות הנלוות. אלה המרכיבים העיקריים שצריך לבדוק לפני שמחליטים אם הנכס מתאים לתקציב:

הוצאה	מה צריך לדעת
מחיר הנכס	המחיר שסוכם עם היזם. יש לוודא אם הוא מוצג לפני או אחרי מע״מ.
מע״מ	בנכס חדש החייב במע״מ, השיעור הסטנדרטי הוא 19%.
מע״מ מופחת	5% עשוי לחול בתנאים מסוימים על מגורים עיקריים וקבועים. זו אינה הטבה אוטומטית למשקיע.
מס בולים	חוזים ומסמכים שנערכו ונחתמו מ-1.1.2026 אינם כפופים למס הבולים הישן.
הפקדת חוזה מכר	אגרת הפקדת חוזה המכר ב-Department of Lands and Surveys היא €50.
דמי העברת בעלות	כאשר VAT מוטל על אותה עסקת מקרקעין, ככלל לא נגבים Transfer Fees.
עורך דין	שכר הטרחה אינו מס ממשלתי ונקבע לפי היקף העבודה והעסקה.
בדיקות משפטיות	יש לבדוק אם בדיקת בעלות, שעבודים, היתרים וחוזה כלולות בשכר הטרחה.
מימון ומשכנתה	עשויים להתווסף שמאות, עמלות בנק, רישום בטוחות וביטוח.
ריהוט ואבזור	יש לבדוק מה כלול במפרט היזם ומה מחויב בנפרד.
דמי ניהול ותחזוקה	משתנים לפי הפרויקט, הבריכה, הגינה והשטחים המשותפים.

 

השאלה הראשונה שצריך לשאול את היזם: המחיר כולל מע״מ?

זו אחת השאלות החשובות ביותר בכל רכישה של נכס חדש בקפריסין. נכס שמוצג במחיר של €300,000 לפני VAT עלול להגיע ל-€357,000 לאחר מע״מ בשיעור 19%, עוד לפני שכר טרחת עורך דין והוצאות נוספות.

לכן, כאשר משווים בין פרויקטים חדשים, אין להסתפק במחיר שמופיע בפרסום. צריך לקבל בכתב תשובה ברורה: האם המחיר כולל VAT, איזה שיעור VAT חושב בהצעה, אילו תוספות כלולות במחיר, ומהן ההוצאות שאינן כלולות.

מע״מ על דירה או וילה חדשה בקפריסין – 19% או 5%?

שיעור המע״מ הסטנדרטי בקפריסין הוא 19%. כאשר מדובר בנכס חדש שהעסקה בו חייבת במע״מ, זהו השיעור שממנו צריך להתחיל את החישוב.

בקפריסין קיים גם מנגנון של VAT מופחת בשיעור 5% לרכישה או לבנייה של בית מגורים עיקרי וקבוע, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוק ולבחינת הזכאות. רשות המסים הקפריסאית מפרסמת מדריך רשמי לבקשת אישור ל-5% VAT.

הנקודה החשובה לרוכש ישראלי היא ש-5% מע״מ אינו שיעור אוטומטי לכל מי שקונה דירה ראשונה בקפריסין. אם הנכס נרכש להשקעה, להשכרה או לנופש, אין להניח מראש שהרכישה תהיה זכאית לשיעור המופחת.

דוגמה ראשונה – דירה חדשה במחיר €300,000

נניח שרוכש ישראלי מעוניין לרכוש דירה חדשה להשקעה במחיר של €300,000, כאשר המחיר הוא לפני VAT ואין זכאות למע״מ מופחת.

רכיב	סכום
מחיר הדירה לפני מע״מ	€300,000
VAT בשיעור 19%	€57,000
מחיר לאחר VAT	€357,000
הפקדת חוזה מכר	€50
Transfer Fees	€0 כאשר חל VAT על אותה עסקה
מס בולים בחוזה חדש שנחתם ב-2026	€0
עורך דין	בהתאם להצעת שכר הטרחה
מימון, שמאות ובנק	בהתאם לצורך
ביטוח	בהתאם לנכס ולמימון
ריהוט ואבזור	בהתאם למפרט
דמי ניהול	בהתאם לפרויקט

 

כלומר, עוד לפני שכר טרחת עורך דין, מימון, ריהוט והוצאות משתנות, דירה שמחירה €300,000 לפני מע״מ מגיעה בדוגמה הזאת ל-€357,050 לאחר VAT ואגרת הפקדת חוזה המכר.

דוגמה שנייה – וילה חדשה במחיר €650,000

כעת ניקח וילה חדשה בפרויקט יוקרתי במחיר של €650,000 לפני VAT, שנרכשת כנכס נופש או השקעה, ובהנחה שחל עליה VAT בשיעור 19%.

רכיב	סכום
מחיר הווילה לפני מע״מ	€650,000
VAT בשיעור 19%	€123,500
מחיר לאחר VAT	€773,500
הפקדת חוזה מכר	€50
Transfer Fees	€0 כאשר חל VAT על אותה עסקה
מס בולים בחוזה חדש שנחתם ב-2026	€0
עורך דין	בהתאם להצעת שכר הטרחה
מימון ובנק	בהתאם לצורך
ביטוח	בהתאם לנכס ולמימון
ריהוט ואבזור	בהתאם למפרט
תחזוקת בריכה וגינה	בהתאם לפרויקט
דמי ניהול	בהתאם לפרויקט

 

בדוגמה זו, המחיר הבסיסי של €650,000 הופך ל-€773,550 לאחר VAT ואגרת הפקדת חוזה המכר, עוד לפני ההוצאות המשתנות. הפער מול המחיר הבסיסי הוא €123,550.

הדוגמה רלוונטית במיוחד למי שבוחן וילות באזור פרוטאראס ופרנרה, לרבות פרויקט Celestial בפרנרה או נכסי חוף בפרויקט Sabai by the Sea.

ומה קורה אם קיימת זכאות ל-5% VAT?

כאן חשוב להימנע מחישוב פשטני. לא נכון לקחת כל נכס, להכפיל את מלוא מחירו ב-5% ולהציג את התוצאה כעלות הסופית. הזכאות לשיעור המופחת והיקפה נקבעים לפי התנאים הקבועים בדין, לרבות מטרת השימוש בנכס וכללים הנוגעים לנכס ולרוכש.

לכן בדוגמאות של €300,000 ו-€650,000 השתמשנו ב-19% כדי להציג תרחיש של רכישה שאינה נהנית מהטבת המגורים. אם מטרת הרכישה היא מעבר לקפריסין ומגורים קבועים בנכס, יש לבדוק בנפרד את הזכאות ואת החישוב הספציפי.

האם משלמים מס רכישה בקפריסין?

ישראלים רגילים למושג 'מס רכישה' ממערכת המס בישראל, אבל בקפריסין מבנה המיסוי שונה. ברכישת נכס חדש החייב ב-VAT, המע״מ הוא בדרך כלל רכיב המס המרכזי ברכישה. בנוסף קיימות אגרות ועלויות משפטיות. לכן השאלה המעשית יותר היא: מה העלות הכוללת של העסקה עד השלמת הרכישה?

האם משלמים Transfer Fees על נכס חדש?

דמי העברת בעלות בקפריסין מחושבים, כאשר הם חלים, לפי מדרגות של 3%, 5% ו-8%. עם זאת, מחלקת המקרקעין והמדידות של קפריסין קובעת שכאשר VAT מוטל על אותה עסקת מקרקעין, לא נגבים דמי ההעברה הרגילים בגין אותה עסקה, בכפוף לתנאים ולהצגת האישור הנדרש. הכללים הרשמיים של Department of Lands and Surveys.

כאשר Transfer Fees כן חלים, קיימת הפחתה של 50% במקרים הרלוונטיים לפי כללי מחלקת המקרקעין.

מס הבולים בוטל בשנת 2026

החל מ-1 בינואר 2026 בוטלו חוקי מס הבולים בקפריסין. בהתאם להודעת רשות המסים, מסמכים וחוזים שנערכו ונחתמו החל ממועד זה אינם כפופים למס הבולים שהיה נהוג בעבר. הודעת רשות המסים הקפריסאית על ביטול Stamp Duty.

לעומת זאת, מסמכים שנחתמו לפחות על ידי אחד הצדדים עד 31 בדצמבר 2025 עשויים להמשיך להיות כפופים לכללים הישנים. לכן אין להעתיק למאמרי 2026 טבלאות Stamp Duty ישנות שמופיעות עדיין ברשת.

הפקדת חוזה המכר – €50

לאחר חתימת חוזה הרכישה יש חשיבות רבה להפקדתו ב-Department of Lands and Surveys בהתאם להליך החל על העסקה. האגרה הרשמית להפקדת חוזה מכר היא €50. הסכום קטן ביחס למחיר הנכס, אך הפעולה המשפטית חשובה להגנה על זכויות הרוכש.

מה צריך עורך הדין לבדוק לפני החתימה?

רכישת נכס חדש מקבלן אינה מסתכמת בקריאת חוזה המכר. עורך דין מקומי עצמאי המייצג את הרוכש צריך לבצע בדיקת נאותות משפטית בהתאם למאפייני העסקה.

בין היתר יש לבחון את זהות הבעלים הרשום של הקרקע, שעבודים והגבלות, מסמכי הפרויקט, היתרים רלוונטיים, תנאי חוזה המכר, לוח התשלומים, התחייבויות היזם, מפרט הנכס וההליך הנדרש לרישום זכויות הרוכש. יש לבדוק גם מה קורה במקרה של איחור במסירה, אילו שינויים רשאי היזם לבצע ומי נושא בכל אחת מההוצאות.

בדיקת שעבודים על הקרקע חשובה במיוחד בפרויקט חדש

כאשר רוכשים דירה שעדיין אינה רשומה בטאבו נפרד, חשוב להבין שהבדיקה אינה מסתיימת בדירה עצמה. צריך לבדוק גם את המקרקעין שעליהם נבנה הפרויקט. בחוזים שנחתמים לאחר 12 בדצמבר 2023 קיימת דרישה לצירוף Search Certificate עדכני בנוגע לשעבודים ולהגבלות על המקרקעין.

לכן מומלץ שלא להעביר סכומים משמעותיים ליזם לפני שהבדיקות המשפטיות הנדרשות הושלמו ועורך הדין מטעם הרוכש בחן את מצב הקרקע ואת מסמכי הפרויקט.

כמה עולה עורך דין בקפריסין?

אין 'מס עורך דין' ואין תעריף ממשלתי אחיד שצריך להוסיף אוטומטית למחיר הנכס. שכר הטרחה נקבע בין הרוכש לבין עורך הדין ותלוי בשווי העסקה, במורכבותה ובהיקף השירות.

במקום להסתכל רק על האחוז או המחיר, כדאי לבקש הצעת מחיר כתובה שמפרטת האם היא כוללת בדיקת זכויות ושעבודים, בדיקת חוזה, משא ומתן מול היזם, הפקדת חוזה המכר, טיפול בהליכים הנדרשים מרוכש זר, מעקב אחר התשלומים והמסירה וטיפול ברישום הסופי. כדאי גם לברר אם VAT על שכר הטרחה והוצאות צד שלישי כלולים.

רכישה עם משכנתה – אילו הוצאות נוספות יכולות להיות?

כאשר הרכישה מתבצעת באמצעות מימון, מחיר הנכס והמסים אינם סוף החישוב. הבנק עשוי לדרוש שמאות, בדיקות מסמכים, ביטוח, רישום בטוחות ועמלות הקשורות להקמת ההלוואה. בנוסף יש להביא בחשבון את הריבית ואת השפעת שערי המטבע כאשר ההכנסות של הרוכש הן בשקלים והרכישה או ההלוואה מתבצעות באירו.

מה עוד צריך להכניס לתקציב?

גם לאחר שחישבתם את מחיר הנכס, המע״מ והעלויות המשפטיות, קיימות הוצאות שיכולות להשפיע על התקציב. בדירה חדשה כדאי לבדוק אם המחיר כולל מיזוג אוויר, מוצרי חשמל, תאורה, חניה, מחסן וריהוט. בווילה צריך לבדוק גם את הבריכה, הגינה, מערכות ההשקיה, תחזוקת החוץ וציוד נוסף.

בדירה בקומפלקס, כגון דירות בפרויקט AMAYA בקפאריס, עשויים להיות דמי ניהול עבור בריכה משותפת, שטחים משותפים, גינון ושירותים נוספים.

הוצאות שוטפות אחרי קבלת הנכס

התקציב אינו מסתיים ביום קבלת המפתח. בעל נכס צריך להביא בחשבון, לפי סוג הנכס והשימוש בו, חשמל, מים, ביטוח, דמי ניהול, תחזוקה, תיקונים, ניקיון, בריכה וגינה.

אם הנכס מיועד להשכרה, עשויות להתווסף עלויות חברת ניהול, ניקיון בין אורחים, שיווק, תחזוקה ורישוי רלוונטי. הכנסה מהשכרת נכס עשויה ליצור חובות דיווח ומס בקפריסין ובמקרים מסוימים גם השלכות מס בישראל, ולכן למשקיע ישראלי מומלץ לקבל ייעוץ מס שמתייחס לשתי המדינות.

ומה לגבי מס בעת מכירת הנכס?

רכישה נכונה צריכה להתייחס גם ליום שבו תרצו למכור. בקפריסין קיימים כללי מס החלים על רווחים ממימוש מקרקעין, והחבות בפועל תלויה בין היתר במחיר הרכישה, מחיר המכירה, הוצאות מוכרות, נסיבות המוכר והדין שיהיה בתוקף במועד המכירה. לכן כדאי לשמור כבר מיום הרכישה את חוזה הרכישה, החשבוניות, ההוצאות המשפטיות ומסמכי השבחה.

מחיר הנכס אינו תקציב הרכישה

זה אולי המשפט החשוב ביותר במדריך. כאשר אתם רואים דירה חדשה בקפריסין במחיר של €300,000, אל תגדירו מיד את תקציב העסקה כ-€300,000. כאשר אתם רואים וילה ב-€650,000, אל תניחו שזה הסכום שתצטרכו עד קבלת המפתח.

לפני חתימה בקשו Cost Sheet מלא שיציג את מחיר הנכס לפני VAT, שיעור וסכום ה-VAT, מחיר כולל VAT, שכר טרחת עורך הדין, אגרות, הוצאות מימון, מה כלול במפרט, עלויות אופציונליות, דמי ניהול והוצאות נוספות הידועות במועד הרכישה.

לפני חתימה – 10 דברים שצריך לקבל עליהם תשובה

1. מהו מחיר הנכס לפני מע״מ?
2. האם המחיר בפרסום כולל VAT?
3. איזה שיעור VAT חל על הרכישה שלי?
4. האם אני באמת זכאי ל-5% VAT?
5. מה כלול במחיר ומה נחשב תוספת?
6. מהו שכר הטרחה המשפטי ומה הוא כולל?
7. האם בוצעה בדיקת שעבודים והגבלות על הקרקע?
8. מהו לוח התשלומים ליזם?
9. אילו הוצאות צפויות במסירה ולאחריה?
10. מהו הסכום הכולל שעליי להכין עד לקבלת הנכס?

שאלות נפוצות על מיסוי ועלויות רכישת נכס בקפריסין