ההשקעה הבאה שלכם - 45 דקות מהבית

מרגע החתימה על חוזה הרכישה ותשלום המקדמה, החוזה נרשם מיד בלשכת רישום המקרקעין ומבטיח את זכותכם המשפטית על הנכס עוד לפני קבלת הטאבו. לרוכשים שאינם מהאיחוד האירופי, כמו ישראלים, נדרש גם אישור מועצת השרים הקפריסאית, המתקבל בדרך כלל תוך 2–6 חודשים (תלוי במחוז – לימסול המהיר ביותר), ולרוב אינו חסם משמעותי לרוכשים תמי לב. השלב הארוך יותר הוא רישום הטאבו על שמכם: בנכס חדש (על הנייר) הוא לא יכול להיות מונפק עד שהפרויקט כולו הושלם ונרשם כיחידות נפרדות – תהליך שיכול לקחת עוד 6–24 חודשים לאחר סיום הבנייה. בפועל, מחתימה ועד טאבו בפרויקט חדש עשויות לעבור 2–5 שנים, בעוד שבנכס יד 2 עם טאבו קיים ההעברה נמשכת שבועות בודדים בלבד.

כן, ישראלים ורוכשים זרים אחרים יכולים לקבל מימון מבנקים מקומיים בקפריסין, גם אם התנאים מחמירים יותר מאלה שמוצעים לתושבי האיחוד האירופי. שיעור המימון (LTV) לרוכשים זרים עומד בדרך כלל על 50%–70% משווי הנכס, כך שנדרש הון עצמי של כ-30%–40% ומעלה. הריבית השנתית הממוצעת (נכון ל-2025–2026) נעה בין כ-3% ל-4.5%, בהתאם לבנק, סוג הריבית (קבועה או משתנה) ותקופת ההלוואה. הבנקים המרכזיים המעניקים משכנתאות לזרים הם בנק אוף קפריסין (Bank of Cyprus), יורובנק (לשעבר הלניק בנק) ואסטרובנק. חשוב לדעת שקבלת משכנתה אינה פוטרת רוכשים שאינם מהאיחוד האירופי מהצורך באישור מועצת השרים לרכישת הנכס. מומלץ לבצע בדיקת זכאות מול הבנק כבר בשלב מוקדם, במקביל לבחירת הנכס.

התשואה השנתית הממוצעת בקפריסין (נתוני RICS-KPMG) עומדת ברמה הארצית על כ-5%–5.5% בדירות וכ-3% בבתים ווילות, אך הפערים בין אזורים משמעותיים. באזורי תיירות כמו איה נאפה ופרוטארס, נכסים המיועדים להשכרה קצרת טווח (Airbnb) יכולים להניב בעונת השיא תשואה גולמית של 8%–12%, ובממוצע שנתי 6%–10% לנכס מנוהל היטב. בלימסול, שוק ההשכרות היציב ביותר, התשואה סביב 6%; בלרנקה, אזור עולה עם מחירים נגישים יותר, כ-4%. באופן כללי, דירות מניבות תשואה גבוהה יותר באחוזים בזכות מחיר כניסה נמוך וביקוש רחב, בעוד וילות יכולות להניב הכנסה גבוהה יותר בערכים מוחלטים בעונת השיא, עם עונתיות ועלויות תחזוקה גבוהות יותר. התשואה בפועל תלויה במיקום, איכות הניהול והתמחור.

ההבדל המרכזי הוא מיסוי: על נכס חדש חל מע"מ של 19% (או 5% מופחת לדירה ראשונה עד שטח מסוים), ואילו על נכס יד 2 אין מע"מ אך קיימים דמי רישום בטאבו של 3%–8% משווי הנכס. נכס חדש מגיע עם אחריות קבלן – שנה על ליקויי גימור ואחריות מבנית ארוכת טווח – ולעיתים אפשרות להתאמה אישית של גימורים, אך הכניסה בפועל מתעכבת עד סיום הבנייה (לעיתים 1–3 שנים), והטאבו על שמכם עלול להתעכב עוד יותר. נכס יד 2 מאפשר כניסה מיידית, טאבו קיים והעברה מהירה, אך ללא אחריות קבלן ולרוב מחייב בדק בית מקצועי לבדיקת המצב המבני והמערכות. מבחינת פוטנציאל עליית ערך, נכס חדש הנרכש בשלב מוקדם (טרום בנייה) נהנה לרוב ממחיר מוזל ביחס לשווי בסיום הפרויקט.

אין מגבלה חוקית על בעלים זרים להשכיר את נכסם, אך במקרה של השכרה קצרת טווח יש לרשום את הנכס כ"אירוח עצמי" מול משרד התיירות הקפריסאי (עלות רישוי כ-222 יורו, בתוקף ל-3 שנים). קיימות שלוש אופציות עיקריות: חברת ניהול מלאה – מטפלת בפרסום, תמחור, תקשורת עם אורחים, ניקיון, מסירת מפתחות ותחזוקה שוטפת, תמורת עמלה של כ-10%–20% מההכנסה מהשכרה (לעיתים עד 25% בחבילות כוללות); סוכן נדל"ן מקומי – מאתר שוכר לטווח ארוך תמורת עמלה חד-פעמית (בדרך כלל שכר דירה של חודש), ללא ניהול שוטף; וניהול עצמי מרחוק – חוסך עמלה אך דורש איש קשר מקומי לתחזוקה וחירום. חשוב לזכור שגם עם ניהול חיצוני, בעלים זרים חייבים בדיווח ותשלום מס הכנסה קפריסאי על הכנסות משכירות.